LES PLUS-VALUES IMMOBILIERES 2012

Quel est le montant de la plus-value ?

 C'est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat du bien, après déduction d'un abattement pour durée de détention.
Soit :

PRIX DE VENTE - PRIX D'ACHAT = PLUS-VALUE BRUTE
PLUS-VALUE BRUTE - ABATTEMENTS = PLUS-VALUE NETTE

 Déterminer le prix de cession

C'est le prix qui est noté dans l'acte de vente notarié duquel on peut déduire certains frais et auquel on peut ajouter certaines charges.
Ainsi il est possible de faire des déductions sur le prix de vente. Attention il faudra toujours les factures et les justificatifs. Ainsi donc, sur justificatifs, il est possible de déduire du prix de vente :

• les frais de vente supportés lors de la cession : mainlevée d'hypothèque, commission de l'agence immobilière, frais liés aux diagnostics obligatoires (amiante, plomb...)
• le montant de la TVA acquittée

De la même manière, le prix de cession doit être majoré des charges et indemnités prévues dans l'acte au profit du vendeur, comme le remboursement de frais mis à la charge des acheteurs...

Le cas du viager :
Lorsque le bien est vendu en viager avec paiement d'une rente viagère, le prix de cession retenu est la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts.

 Déterminer le prix d'acquisition

C'est le prix effectivement payé, et stipulé dans l'acte d'achat lequel peut être majoré de certains frais qu'il faudra justifier dans tous les cas. Il s'agit des dépenses suivantes :

• les charges et indemnités que vous aviez versées au vendeur lors de l'achat
• les frais d'acquisition : droits d'enregistrement ou TVA payés lors de l'achat, frais de notaire...Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat.
• les dépenses de construction, reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration sous certaines conditions (réalisées par une entreprise...) sur justificatifs. Réel ou forfait : Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, il est possible de déduire, soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d'achat si vous n'avez pas de justificatifs
• les frais de voirie, réseaux et distributions qu'ils soient ou non imposés par les collectivités locales dans le cadre du plan d'occupation des sols ou du plan local d'urbanisme

Mais le prix peut être aussi majoré. Ainsi, si vous avez acquis votre bien à titre gratuit (héritage ou donation), les frais que vous avez payés, comme les frais de notaire et les droits d'enregistrement, viennent augmenter la valeur vénale mentionnée dans l'acte.

Le cas du viager :
Lorsque le bien est vendu en viager avec paiement d'une rente viagère, le prix d'achat retenu est la valeur en capital de la rente. Les intérêts ne sont pas comptés.

 Déterminer l'abattement pour durée de détention

Sur la plus-value brute calculée (prix de cession - prix d'acquisition) un abattement pour durée de détention est déduit. Jusqu'en 2012, la plus-value brute était diminuée d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème. Ainsi, la plus-value se trouvait exonérée au bout de 15 ans de détention.
Pour les cessions réalisées à compter du 1er février 2012, l'abattement pour durée de détention est désormais fixé à :

• 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;
• 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ;
• 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.

Ainsi, la plus-value se trouve exonérée au bout de trente ans.
Le cas des terrains nus constructibles toujours exonérés de 10 % par année de détention dans certaines conditions jusqu'en janvier 2013 : Le taux de l'abattement pour durée de détention d'un terrain nu constructible reste fixé à 10 % par année de détention du bien au-delà de la cinquième année pour les cessions de terrains nus constructibles, à condition :

• qu'une promesse de vente ait été enregistrée avant le 25 août 2011 ;
• que la vente soit conclue avant le 1er janvier 2013.

 Imposition de la plus-value

Le principe du taux de 19 % et des prélèvements sociaux de 15,5 %
Après déduction des abattements, les plus-values sont soumises à :

• l'impôt sur le revenu au taux de 19 %
• des prélèvements sociaux : CSG, CRDS, soit un taux global de 15,5 %.

La CSG n'est pas déductible des revenus.

 En cas de moins-value

La moins-value n'est pas prise en compte : elle ne peut pas s'imputer sur les revenus ou sur la plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien.

 Le projet de réforme pour 2013

Vers un abattement supplémentaire d'au moins 20 % pendant toute l'année 2013 ? ou seulement pour les terrains constructibles ?

Le projet de loi de finance 2013 actuellement en débat à l'assemblée aborde la question d'une baisse temporaire des impôts sur les plus-values immobilières pour toutes les résidences secondaires, les investissements immobiliers ou encore les logements vacants. Certains députés ont déposé des amendements pour que cet abattement ne soit possible que pour les terrains constructibles.